A más de un año de la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/2023, el mercado inmobiliario de Buenos Aires es la imagen de un cambio de paradigma. La escasez histórica que angustiaba a los inquilinos ha dado paso a una «explosión» de oferta que reconfiguró por completo las reglas de juego, los precios y, sobre todo, los contratos.
El Fin de la Ley de Alquileres: Las Nuevas Reglas Contractuales
El cambio más profundo fue el retorno a la libertad de contratación, regida por el Código Civil y Comercial de la Nación. Esto eliminó las imposiciones de la ley anterior, dando lugar a un nuevo estándar en los contratos de alquiler.
Antes (Ley 27.551)
- Plazo Mínimo: 3 años obligatorios.
- Ajuste de Precio: Anual, utilizando un índice oficial (ICL) que combinaba salarios e inflación.
- Moneda de Pago: Obligatoriamente en pesos argentinos.
Ahora (Tras el DNU 70/2023)
- Plazo del Contrato: Se pacta libremente entre las partes. En la práctica, la gran mayoría de los contratos se firman por dos años.
- Ajuste de Precio: La frecuencia y el índice son de libre acuerdo. Lo más común es el ajuste trimestral o cuatrimestral utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
- Moneda de Pago: Se permite pactar en moneda extranjera. Esto ha llevado a una dolarización de una parte significativa de la oferta, especialmente en CABA.
El «Shock de Oferta»: Las Estadísticas que Cambiaron el Juego
El impacto más notorio de la desregulación fue el drástico aumento en la cantidad de propiedades disponibles.
- Aumento de la Oferta: Según informes de los principales portales inmobiliarios y cámaras del sector, durante 2024 la oferta de viviendas en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se incrementó en más de un 150%. Este fenómeno, replicado en las principales ciudades de la Provincia de Buenos Aires, se explica por el regreso al mercado de miles de propietarios que habían retirado sus inmuebles por la baja rentabilidad y los plazos largos de la ley anterior.
- Efecto en los Precios: Este «shock de oferta» tuvo un efecto directo en los precios. Tras un pico inicial a principios de 2024, la mayor competencia entre propietarios provocó una desaceleración y estabilización de los valores de los nuevos contratos. Medidos en términos reales (ajustados por inflación), los precios de los alquileres mostraron una baja durante la segunda mitad del año.
La Nueva Realidad: Un Escenario de Doble Filo
Este nuevo paradigma presenta ventajas y desventajas para ambas partes del contrato.
- Para el Inquilino: La principal ventaja es la mayor disponibilidad de propiedades para elegir y, por ende, un mayor poder de negociación sobre las condiciones. Sin embargo, enfrenta la desventaja de contratos más cortos y ajustes mucho más frecuentes, que en un contexto de alta inflación impactan fuertemente en el poder adquisitivo. La dolarización de parte de la oferta también genera una gran incertidumbre.
- Para el Propietario: Goza de mayor flexibilidad para fijar las condiciones y proteger el valor de su renta frente a la inflación. No obstante, la sobreoferta en algunas zonas ha generado una mayor competencia, obligando a moderar los precios de entrada para poder alquilar la propiedad.
Conclusión: El Contrato como Pieza Central
En el escenario post-derogación, el contrato de alquiler ha recuperado su rol protagónico. Ya no es un formulario estandarizado, sino el resultado de una negociación donde cada cláusula (plazo, moneda, índice de ajuste, garantías) es fundamental.
En este contexto de libertad contractual, la improvisación puede costar muy cara. Contar con un asesoramiento legal al momento de redactar o firmar un contrato es la única garantía para que el acuerdo sea claro, equitativo y proteja los derechos y el patrimonio tanto de inquilinos como de propietarios, evitando conflictos en el futuro.
